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雅居樂業績會:毛利的跌落 成也海南

發布日期:2019-11-21 來源:其久房網 關鍵詞:惠陽雅居樂

  觀點地產網周三,香港四季酒店、萬豪酒店稍顯熱鬧,萬科、雅居樂、建業、佳兆業美好等房企扎堆舉行中期業績會。下午16時,雅居樂在萬豪酒店召開2019中期業績會,主席兼總裁陳卓林、副總裁潘智勇、副總裁王海洋出席現場。值得一提的是,因前幾月首席財務官張森的辭任,除了主席陳卓林,現場回答媒體也更多交給了潘智勇與王海洋。這家于去年剛邁過千億門檻的房企,在今年上半年算是踩點達成指標。年報顯示,上半年,雅居樂累計預售的地產項目金額582億元,完成全年預售52%。“今年上半年的業績算是不錯了,尤其是在預售金額上能達到52%的目標,我們相信全年的目標是不會變的。”作為掌門人,陳卓林肯定了雅居樂上半年的表現。但他也表示,下半年的經濟和環境具有挑戰性,“去年我們說今年要實現10%的銷售增幅,大家說保守,現在看保守就對了。”陳卓林順帶調侃了年初公布銷售目標時外界的反應。上半年,雅居樂毛利為82.2億元,同比下跌31.6%,毛利率為30.3%,同比下降19.3%——這樣數據對于毛利水平一向較高的雅居樂而言,顯然是突兀的。毛利的問題引來了現場媒體們的幾番追問,在潘智勇忙著解釋海南區域項目所造成的影響時,陳卓林還是顯得自信沉著。中期報告顯示,上半年,雅居樂毛利及毛利率均有不同程度的下滑,利的跌落 成也海南其中,毛利率為30.3%,同比下降19.3%。這對于雅居樂來說是少見,從2015年到2018年,雅居樂的毛利率從25.1%升至43.9%。如此大幅度的下降,對于這家高毛利率的房企來說,不可能沒有感知的。事實上,早在年初2018年業績會時,前財務首席官張森就提前預告了這一問題。惠陽雅居樂彼時張森表示,因受累于海南島項目,預計2019年毛利率水平將出現下滑,相對會比較保守,估算大概在30%以上。在此次半年度業績報告中,雅居樂稱,毛利率下降主要是由于多個城市受“因城施策”的影響,導致高毛利率項目的銷售收入確認占比大幅下降,致使集團整體毛利率有所下降。據悉,經歷去年調控之下,海南房地產市場陷入一片低迷,對于重倉海南的雅居樂而言,影響無疑是更大的。從數據上看,2017年海南清水灣單項目預售金額約170億元;2018年,雅居樂整個海南市場預售金額100億元左右,對比明顯,這也是去年全年雅居樂銷售目標未達標的重要原因。據潘智勇業績會現場透露,2019年上半年,海南市場項目入賬僅有10億元,去年同期則有90億元。波及至毛利方面,去年同期海南項目毛利貢獻66億元,今年只有6億元。“毛利率下降的原因很明顯,高毛利的收入少了,具體來說就是海南島。”潘智勇表示,海南島項目的毛利率達58%,毛利收入的急劇下降導致了高毛利的變化。雅居樂業績會:毛此外,潘智勇還表示,同期的建安成本、土地成本提高了,所以也導致了毛利率下降。潘智勇承認,這是雅居樂要面臨的一個問題。同時,認為自去年4月開始到今年6月30日為止,雅居樂已經消化了不利影響。主席陳卓林則看得更長遠:“現在整個行業的毛利率要達到30%以上已經算很好了,我們之前高是因為入賬率高,今年比較少,但我預計未來幾年會陸續擴大。因為現在新的政策出來了,所以我相信我們2020年、2021年、2022年,地產上尤其是海南島有了增幅,雅居樂業績會:毛利的跌落 成也海南我們的毛利率會相應地變高。”其一,目前雅居樂非房板塊的毛利率達40%,其中雅生活34%,這將提升整體毛利水平。其二,現在新拿的項目如果毛利率不到30%的話,是不會拿的。“我不敢說觸底反彈或是到此為止,但是起碼能夠控制到這個水平,30%對雅居樂來說應該沒什么大問題。”毛利率下降指標之外,另一項呈正向增長的指標也引起觀點地產新媒體注意。據悉,上半年雅居樂公司股東應占利潤為50.77億元,較去年同期37.59億元上升35.1%。當中,包括將一家項目公司的34%權益出售予一家獨立第三方,同時失去控制權的稅后凈收益22.42億元,以及一家合營企業轉至附屬公司的除稅后重估收益4.35億元。據悉,該轉讓項目公司為惠市惠陽雅居樂,擬轉讓一定股權予深圳創喻。也就是說,若除去出售項目公司的收益,上半年的凈利潤為28.35億元,同比是下降的。對此,潘智勇對觀點地產新媒體表示,若撇去出售事項影響,確實利潤率有輕微下降,其中主要是毛利下降的原因。潘智勇對此沒有過多闡述,而是從出售層面表達其合理性:“這是一個很正常的商業行為,我們做生意買進賣出是很正常不過的,關鍵是算好賬、看時機,如果達到最大價值就可以賣。”他進一步表示,惠州項目如果由雅居樂自己操刀,預計五年之后才能達到20億的收益,所以現在引進合作者相當于回籠現金。或許是毛利與凈利的表現欠佳,還是如年初一樣持有保守謹慎的態度。“去年我們說今年要實現10%的銷售增幅,大家說保守,現在看保守就對了。”陳卓林肯定當初自己的預判。對于雅居樂未來三年,陳卓林稱,在地產方面就20%的增幅,基本上不會增加得太多:“今年是10%的增幅,未來幾年假使有錢的情況下預計也是20%的增幅。”對地產業務的增幅判斷,也直接影響到了雅居樂對于拿地的計劃,“有多少錢做多少事情”。據觀點地產新媒體了解,上半年雅居樂在土地上處于相對積極的狀態,包括百輪競價后22.5億斬獲昆明兩宗打包宅地,溢價率129.2%;高溢價在江門、惠州接連補倉;以及斥31億首度在北京公開市場奪地。“上半年買地有230多億,我們認為是合理的,在整個行業去看,和雅居樂的排名是成正比的。”陳卓林說道。但對于下半年,陳卓林則表示有多少錢做多少事,預計在回收的成本中再拿一半出來買地,具體視下半年的現金流情況:“下半年買地我想也是幾十億到一百億。始終都是那句話,有好的項目就投,相信下半年是有機會收購合并的。”截至上半年,雅居樂擁有權益的土地儲備有4000萬平方米,按照目前的銷售價值已超6000億;同時,在每一年10%左右的增幅下,預計未來會有7000億的貨值,足以供給未來四年的發展。多元化已然是這幾年雅居樂身上最為突出的標簽,與其他房地產同行穩固基本盤的共識不同,雅居樂從2016年就啟動多元化進程。目前,雅居樂已形成地產、雅生活、環保、教育、建設、房管、資本投資和商業管理等八大產業集團并行運營的格局。截止去年末,雅居樂在物業管理、酒店營運、物業投資及環保業務上的總收入為36.58億元,占總收入比重為6.52%。環大亞灣新區上半年,雅居樂多元化業務營業額為24.4億元,業務收入占比自去年同期的6.8%上升到9%。其中,物業管理、物業投資及環保業務收入分別較去年同期上升63.9%、4.9%及68.9%。也就是說,目前雅居樂在物業發展收入與多元化業務收入的占比上,分別為91%及9%。對于此前提過的地產和非地產業務各占一半營業額的目標,陳卓林表示:“多元化發展策略是沒變的。”其稱,希望2019年全年多元化業務有15%左右的增幅,未來三年的計劃是希望每一年遞增10%左右,這幾年中雅居樂也抽出接近30%的投資額出來供給其他產業。據陳卓林年初透露,今年的500億投資計劃中,400億將投向房地產業務,100億投資于其他領域。“我希望4年后,到2022年、2023年,這項收入與我們原定的目標是不變的,”對于此前入股力世紀,是否入局新能源汽車,潘智勇表示,此次合作是基于資本股權層面的,在這個過程中公司也在尋求更多的合作,但肯定不做汽車,只做在行的事情。“下一步,如果說力世紀在產品落地的時候,我們也不排除做相關配套的服務,比如說在工業園、產業園的建設方面提供相配套的服務,但雅居樂沒有做汽車,他們做不等于我們做。”馬云:未來五到十年是復雜的 小心一點 在復雜中能找到機會全國新農民新技術創業創新博覽會“雙新雙創”成果豐(組圖)百勝中國·必勝客扶業計劃 獲 2019中國企業社會責任卓越獎亞盛醫藥全球總部蘇州奠基 董事長楊大俊:抗癌藥賽道并不擁擠

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